" 전세사기 피해 예방, 이것 만은 꼭 확인하세요!"

● 계약 전 체크사항

- 무허가 · 불법 건축물 여부 확인
전입신고를 할수없는 무허가 · 불법 건축물은「주택임대차보호법」적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의를 요한다.

- 적정 전세가율 확인
전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 의미하는데, 통상 전세가가 매매가에 근접하 거나 매매가를 넘어서는 집을 깡통전세라고 한다.

시장에서는 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 우려가 크다고 인식되는데 깡통전세는 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 특히 조심하도록 한다.

- 선순위 권리관계 및 소유권 확인 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본 '을구' 확인을 요한다.

또한 등기부등본 '갑구' 소유권 사항에 신탁등기 내용이 있는지 확인해야 한다.

이때 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 등의 정보를 확인해야 한다.


※ 부동산신탁 위탁자(부동산소유자) 가 수탁자(신탁 회사) 와 계약을 통해 부동산의 소유권 이전 및 신탁등 기를 하는 행위


- 임대인 세금 체납여부 확인
현재는 임대인 동의를 받아야만 세금 체납여부 확인이 가능하나「국세징수 법」개정으로 4월 1일 이후부터는 임대인의 동의를 받지 않더라도 전국 세무서에서 세금체납 내역 확인이 가능하다.

다만, 임대차계약서가 있어야 가능하므로 계약 전은 여전히 임대인 동의를 필요로 하는 한계점이 있으나, "계약 후에 임차인이 확인해 임대인의 체납내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다" 는 특약을 넣어 해결할 수 있을 것이다.


● 계약체결 시 유의사항

- 임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다.(임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장)

· 인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체 하여야 한다.


- 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수가 없다.

그리고 올해부터 부동산 중개행위 중 손해가 발생했을 때 공인중개사가 보 상하는 손해배상책임 보장금액이 1억원에서 2억원으로 상향되었다.


- 주택임대차표준계약서 사용 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다.


● 계약 후 유의사항

- 주택임대차 신고
「부동산거래신고법」제 6조의 2 에 따른 의무사항으로 현재는 계도기간이지만 올해 6월 1일부터는 미신고시 과태료 대상이 된다.

계약체결 후 30 일 이내에 계약내용을 신고하여야 하며, 이때 확정일자는 자동부여가 되니 보증금 보호에 유리하다.


- 권리관계 변동 확인
계약체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하며, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급하도록 한다.


- 전입신고
「주민등록법」제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내 신고하여야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다.



《계약 전》
- 무허가 · 불법 건축물 여부 확인
- 적정 전세가율 확인
- 선순위 권리관계 및 소유권 확인
- 임대인 세금 체납여부 확인


《계약체결 시》
- 임대인(대리인) 신분 확인
- 공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 주택임대차표준계약서 사용


《계약체결 후》
- 주택임대차 신고
- 권리관계 변동 확인
- 전입신고
- 전세보증금 반환보증 가입