중개완료 직전 배제된 경우 중개 보수료 청구에 대하여

중개완료 직전 배제된 경우
중개 보수료 청구에 대하여

개업공인중개사는 고객의 의뢰를 받은 부동산의 취득과 양도에 관한 용역을 제공한 댓가에 대하여 공인중개사법과 그 법의 시행령에 따라 중개보수료를 청구 할 권한이 발생합니다.

보통 개업공인중개사가 작성하는 대부분의 계약서를 보면 부동 문자로

“개업공인중개사는 매도인과 매수인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다.

또한, 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효․취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다.

공동중개인 경우에 임대인과 임차인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.(중개보수는 거래가액의  %로 한다) 라고 통상적으로 작성이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

● 계약체결 시 해제되어도 중개보수료를 지급하여야 한다. 설명에 대하여

계약체결에서 각 조항 설명으로 개업공인중개사의 책임 없이 체결된 계약이 해제가 되었다고 하더라도 중개보수료를 지급하여야 한다는 내용에 대하여 자세히 설명을 하지 않았다고 하더라도 약관규제법상 약관으로 볼 수 없어 중개보수료를 지급해야 한다는 판결을 (서울동부지방법원 2013가단 41425) 하였습니다.

2013년 5월 부동산 개업공인중개사 A는 B씨가 운영하는 음식점의 영업권 등을 C씨에게 양도하는 양수도 계약을 체결하면서 1억7000만원의 권리금 계약을 체결하는 중개를 하였습니다.

계약 당사자인 두 사람의 부동산 계약서에는 '중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 해제될 경우에도 개업공인중개사에게 부동산 중개보수료를 지급한다'는 내용의 보수료 지급 약정이 포함되어 있었습니다.

이후 C씨는 B씨에게 계약금으로 400만원을 주며 계약을 체결하려 하였으나 상가건물 임대인인 D씨가 두 사람의 양수도 계약을 반대하면서 B씨는 계약금을 다시 C씨에게 반환하였고 양수도 계약은 해제가 되었습니다.

이에 B씨는 개업공인중개사 A씨에게 지급하기로 하였던 중개보수료를 주지 않았고 이에 A씨는 B씨를 상대로 중개보수료 지급청구의 소송제기에 대해서 B씨는 "통상적으로 표준계약서 상에는 '계약해제 시 중개보수료를 지불하지 않는다'는 내용의 단서 조항이 있으나 이번 계약서상에는 이러한 단서 조항을 찾을 수 없다"며  "A씨가 위 조항을 삭제한데 대한 아무런 설명도 하지 않았기에 이러한 보수료 지급 약정은 고객의 정당한 이익을 침해하는 부당한 약관"이라며 맞섰습니다.

이에 대하여 재판부는 개업공인중개사  A씨가  B씨를 상대로 제기한 부동산 중개보수료 청구 소송에 대해서  A씨의 손을 들어주어 B씨는 A씨에게 중개보수료로 510만원을 지급하라며 원고 일부승소 판결을 내렸습니다. (서울 동부 지방법원 2013가단 41425).

판결문에서 “중개보수료 지급약정의 경우 다수의 계약 당사자들이 일정한 형식에 의해서 미리 준비한 계약인 점에서 약관으로 볼 수 없으며 그렇기 때문에 용역에 대한 보수료 지급약정의 경우 약관임을 전제로 한 양도, 양수 계약 해제 시 수수료를 지급하지 않는다는 내용을 A씨가 설명하지 않은 것을 부당한 처사라고 본 B씨의 주장은 이유가 없다”고 판결을 하였습니다.

따라서 재판부는 “약관규제법에 적용되는 약관은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결할 목적으로 형식을 갖춰 마련한 계약내용을 말한다고 할 수 있으나 중개보수료 지급약정은 이에 해당되지 않는다” 고 보고 A씨에게 원고 일부 승소판결을 내린 것으로 보아야 합니다.


● 거래 당사자끼리 몰래 한 계약/중개보수료 청구할 수 있을까~~?

임차인 갑은 임대차 주택을 구하기 위하여 개업공인중개사 을의 사무소을 방문하여 갑이 원하는 주택을 3군데를 보여주고 등기사항 전부증명서를 발급하여 설명을 하였습니다.

갑은 세 번째 방문한 주택이 마음에 든다면서 남편과 상의하여 계약을 하러오겠다고 하고 간 다음 연락이 없었습니다.

그런데 며칠 후 다른 고객에게 중개를 하기 위하여 종전에 방문한 세 번째 주택소유주에게 전화를 하여 다른 손님 방문을 요청하자. 주택소유주는 임대차계약을 하였다는 것입니다.

나중에 확인하여본 바 종전에 본 갑과 임대차계약을 개업공인중개사를 배제하고 하였던 것입니다.

그리하여 개업공인중개사는 임대인과 임차인을 상대로 중개보수를 청구하는 소송을 한 것입니다.

최근에는 경기불황이 깊어지면서 다툼의 형태도 다양해지고 있습니다.

흔히 볼 수 있는 사례로 중개보수료를 지불하지 않기 위해 계약 과정에서 개업공인중개사를 배제하거나 보수료를 적게 받는 다른 개업공인중개사와 공모하여 위임하는 것입니다.

이는 거래 당사자끼리 직접 부동산을 거래하는 직거래와는 그 의미가 다릅니다.

문제가 되는 대목은 개업공인중개사가 계약 성립에 결정적인 기여를 했지만 최종 계약 단계에서 배제됐다는 점입니다.

이런 경우 개업공인중개사는 거래 당사자들에게 중개보수료를 청구할 수 있을까 입니다.

이 사건에 관한 법원판결을 살펴보면
“개업공인중개사의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개보수료를 면할 목적으로 개업공인중개사를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나, 개업공인중개사가 계약성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 개업공인중개사가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙 등에 비추어 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수료를 청구할 수 있다. 고 판시하고 있습니다.

(부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결, 울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결, 청주지방법원 2013. 2. 1. 선고 2012가단19055 판결 참고)


● 개업공인중개사가 계약 성립에 기여했다면 보수료 청구 가능

먼저 중개보수료 관련 법규를 살펴보면, 공인중개사법 제32조 제1항은 “개업공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 규정하고 있습니다.

개업공인중개사가 중개의뢰인에게 보수를 청구하기 위해선
‘부동산 중개계약이 존재할 것’, 
 ‘개업공인중개사의 중개완성으로 인한 중개의 대상인 거래계약이 성립할 것’,  
‘거래계약의 성립과 개업공인중개사의 중개와의 사이에 인과관계가 있을 것’을
요건으로 하고 있습니다.

즉 개업공인중개사가 계약 성립에 결정적인 역할을 했다면 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있다는 의미입니다.

이때 개업공인중개사와 의뢰인간에 중개계약은 반드시 서면에 의해 이루어져야 할 필요는 없습니다. 구두에 의한 계약일 때도 중개보수를 청구할 수 있습니다.


● 중개에 관여한 사실의 입증책임은 개업공인중개사가 입증

따라서 개업공인중개사는 중개거래 당사자에게 중개보수료를 청구할 수 있습니다.

거래계약의 성립에 결정적인 기여를 했고 그의 귀책사유 없이 거래계약서 작성에 관여하지 못했기 때문입니다.

이때 거래당사자와 개업공인중개사간 합의가 이뤄지지 않아 소송까지 가는 경우 중개행위의 적극성에 따라 법원이 중개보수 지급요율을 판단하게 됩니다.

이 때 개업공인중개사는 적극적인 중개행위가 있었다는 것을 스스로 입증해야 하며 입증자료를 충실히 준비해야 원하는 중개보수를 청구할 수 있을 것입니다.


● 중개보수료산정기준 (국토교통부유권해석)

공인중개사법 시행규칙 제20조제6항 규정에 따르면 중개대상물인 건축물 중주택의 면적이 2분의1 이상인 경우에는 주택의 중개에 대한 보수를 적용하고 주택의 면적이 2분의1미만인 경우에는 주택 외의 중개보수를 적용하도록 하고 있습니다.

또한, 중개보수는 건축물대장 등 공부를 기준으로 면적을 산정하여야 하고, 용도도 실제 사용하는 것으로 하지 않고 공부상 용도로 주택, 주택외로 구분하여 중개보수를 산정하여야 합니다.

(공인중개사법 시행규칙: 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)

1) 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.

2) 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주택의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택이외  규정을 적용한다.